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标题: 压力重重，开发商为何继续坚挺？ [打印本页]

作者: louis518 时间: 21-9-2011 16:09
标题: 压力重重，开发商为何继续坚挺？
目前各大房地产企业资金压力过大，从各种数据中都可以得出结论，并且他们的负债也也在持续增加，而销售业绩却一直在下滑，但为什么他们依旧在坚挺房价，起码到目前为止，他们没有想过，用价换量？
虽然上市房企为避免短期偿债压力过高，债务结构有了调整，短期借款和一年内到期流动负债增长幅度相对较小。但宏观政策不放松将增加上市房企的财务成本，业绩增长受到冲击，房价和投资调整或是必然选择，但降价却不是他们选择的调整方式。
不降价，他们是有绝对的理由基础的，首先，在2011年的上半年，有大约6051.9亿信托资金进入房地产领域，有据可查的事实发现，2010年国内市场涌现了20多只房地产私募股权基金，2010年年末资金规模达到500多亿元。2011年上半年投资房地产领域的信托资金的金额按照信托协会公布数据是6051.9亿元。所以看似房地产企业资金链出现了问题，但他们的融资能力却一直在改变，实际上他们只是紧张而已，而断裂却从未出现，只是融资成本比以往更大了一些罢了。

  其次，中国的房地产开放商，依旧是看好中国的房地产市场的后市，他们是不愿贱卖优质资产，用低价来换取销售量的提高。实际上，缺钱的房地产业要么是尽快以相对低的价钱把手里资产卖掉，换取现金，要么去市场上融来相对成本比较高的资金，而基本上所有的开发商都选择了后者，他们依旧是尽量少贱卖优良资产，因为他们相信，在这轮严格政策调控之后，中国的房地产市场中的资产价格还会有大幅度上升，这种提升的幅度也许不会很大，但维持现有的水平是基本肯定的。
还有，就是相对于其他的方式来讲，降价其实是个很复杂的事情，处理不好也许会对开发商来讲，是致命的选择，降价的效果并不一定好。这也是很多开放商，为何宁愿高成本借贷，也不降价促销的原因了。特别是有些是高端房，目标客户被限购限贷，降了效果也不好，难道降价了，这些高端房地产项目就销售顺畅了，答案当然是否定的，因为高端房地产项目的销售价格，无论如何的价格下降也并非是普通消费者所能接受的。并且如果真有楼盘价格大降，则前期业主闹事那也许只是最小的风险，更大的风险是多米骨牌效果的出现，以价换量，只能是说说，真正实施，目前暂时那个开发商都不枪头，毕竟所带来的风险远远大于实际收益。

一旦降价会引起退房和利润下降及贷款机构的注意，而借钱可以最快速度提高资金周转率，况且销售款被政府监督，很难在短时间解决资金缺口的问题。因此，不到万不得已，开发商就算"没饭吃也不会降价"。另外一个方面就是机构贷款的金额比较大，而靠销售一下要回收庞大的资金不太可能。

那说了这么多，在何种情况下，开发商才会选择降价呢？

  就是到了贷款贷不到和销售连续半年大量下降，资本金从现在的20%上调至35%甚至更高，或者是爆发金融风暴的时候，市场也许会有真正的转变，要不，开发商不会有进一步降价的动作。
在持续的政策调控、宏观调控政策，特别是限购令延伸执行下，房地产企业的资金链越来越紧，市场上的存货越来越多，从一个可以确认的消息中，已明确得到98家上市房的年报中，他们的企业债务总额达1.01万亿元，大多数中国的大型房地产企业的资产负债率在70%以上。同时，由于销售量的急剧下滑，造成他们的销售业绩增长明显下滑，其中的中国房地产领军企业“万科、保利、招商、金地”四大龙头在今年年报净利润平均增幅不到15%。
可是，在如此资金紧张，业绩下滑的当口，很多人都会认为开发商也许会用“价来换量”，但让人不可思议或者说是不能理解的是降价似乎总是那么遥遥无期。
在开发商看来，全新楼盘售价低于媒体价，或者是原楼盘新项目售价不上涨已经是做了极大的让步，但到了真正实际意义上的降价，目前来看，尚无明确的显示，也许现实就如此让人难以理解为什么开发商宁愿勒紧裤带继续坚挺也不愿降价？
2011年7月份全国70个大中城市房价报告显示， 70个城市中有39个城市新建商品住宅环比价格上涨。而同比价格下降的城市只有1个。来各方面数据的分析显示，与2010年全年相比，7月份一线、二线、三线城市均上涨4%以上。而且实际上，人们实际承受的房价上涨幅度更高。
同时，开发商的资金资金链确实紧张，而业绩确实也在下滑。开发商自筹资金比重已和2008年持平，不降价，并不是说开发商的日子很好过。实际上，开发商的资金链已经越绷越紧。来自国家统计局的数据显示：2011年1~5月，开发企业的自筹资金比重再次上升到39%，达到历史最高，已经和2008年金融危机时持平。一季度开发贷款额度仅为0.17万亿元，同比降48%。而股权融资同样受挫。今年上半年中国大陆没有一家房地产公司在香港上市，实属罕见。从渠道里获悉，将近有14-18家公司准备上市，但没有一家成功，相反有一家公司，也就是“复地”还选择了退市。
还有就是，截至目前，沪深两市已有98家上市房企发布中报，累计实现净利润193亿元，平均增幅也只有23%，其中33家公司业绩有不同程度的下降。

“万保招金”这四大龙头业绩增幅也多数表现不佳。除保利地产业绩增长71.74%外，万科今年中报净利润仅增长5.88%，而金地集团更是下滑了61.05%。如果平均估算，这四家龙头的整体净利润为77.14亿元，同比仅增14.99%。可是他们的债务，也就是前面说的“万保招金”这四大龙头为代表的上市房地产开发商，他们这些上市房企平均资产负债率超过60%。截至今年6月30日，这些公司的债务总额达10102.7亿元，同比增长43%，远高于业绩增幅。其中被称为A股地产四大金刚的“万保招金”负债最高，合计达到4541.15亿元，而去年同期的负债仅为2779.45亿元。这也意味着，四大龙头房企今年中期的负债总额增幅达63.38%。不难看出，98家公司的平均资产负债率为62%，有60家资产负债率有不同程度的上升，负债率超过70%的也达到40家。四大龙头企业的资产负债率也都维持高位，其中保利地产达到81.09%，万科为77.85%。
从以上数据和分析不难看出，目前中国的房地产开发商的资金压力极大，而由于各种原因造成的销售业绩的下滑，促使这种资金压力持续在增加，但到目前为止，各种房地产企业的降价或者其他“以价换量”的行为至今尚无出现，并且他们的融资渠道和能力进一步被限制，但他们依旧在坚挺。
  也许，真的是：祸兮福所倚，福兮祸所伏！

作者: louis518 时间: 21-9-2011 16:10
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作者: kimi9 时间: 21-9-2011 17:21
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