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标题: Daniel 说投资 129 房买独立别墅还是公寓房？（4） [打印本页]
作者: innkou 时间: 5-4-2015 04:21
标题: Daniel 说投资 129 房买独立别墅还是公寓房？（4）
本帖最后由 innkou 于 5-4-2015 04:24 AM 编辑
各位朋友，大家好！
这几期的专栏主题似乎引起了巨大的市场反响，很多朋友电话来咨询想做进一步的了解，
有读者打趣说我的翔实分析和数据证明打破了他们的“传统认知”。
事实上，仅从房屋增值的角度看，这些年来澳洲的公寓和别墅都是在升值的。
根据Residex和RP Data的数据显示，
过去20年以来根据地区不同，澳大利亚的公寓房平均每年增长6%-8%，
而别墅的涨幅则达到7%-10%。
有趣的是，1994年到2004年那10年是别墅涨的多，
而04-2014这10年是公寓涨的多，说明市场的住房需求正在发生变化。
很多华人认为来澳洲投资房产当然还是要挑带土地的别墅，因为房子和土地都是自己的。
然而，买房不仅仅要看占地，无论是公寓还是别墅，所在位置和未来的发展空间是可能更重要的。
房子周边的环境、交通、学校、医院及购物等配套设施都是提升房地产价值的重要组成因素。
一般而言，澳洲的公寓就在市中心或近市区的地区。
公寓的优势体现在周边商业繁华热闹，市中心通常都是商业、教育、金融、购物及娱乐的聚集地，
交通自然也是四通八达，无论是上学还是工作都是非常便利及迅捷的。
因此，即便是用来投资，也容易租出去，所以市中心公寓的空置率稳定且偏低。
别墅则一般建造在市中心商务区之外。
比如说，以我们阿得莱德CBD为中心，方圆30公里内的地方通常也被称为大都市地区，
在悉尼的话，大都市地区可以扩展到40-50公里。
通常，每个地区通常都规划好了齐全周到的配套设施，
比如商业、医疗、教育、交通等。澳洲本地人主体上是偏好住在离市中心5-30公里的地方。
这些地区没有市中心繁华，但是人口密度小，自然环境优越，很多地区周边还有高尔夫球场和自然保护区。
随着单身人口和退休人口的急剧膨胀，
现在一个很明显的趋势就是说这些人口已经越来越向往CBD区或者近市区的公寓了。
理由很简单：便宜、方便、安全！
这个从过去10年的房产数据上已经可以反映出来了，
那么未来10-20年，这样的趋势只会加剧，不会降低。
所以，我们更应该用前瞻性的眼光来看待我们的长线房产投资。
当然，在澳大利亚购买一套一房或者两房的公寓，
每年需缴纳约2500到4500澳元左右的大楼管理费，
但该费用包括了建筑保险和未来的大楼维修维护费用，
还可以享受公寓内免费的泳池及其他健身设施；
如果买的是别墅，虽无须缴纳物业管理费，
但每家每户的业主有责任管理好自家的花园，需要定期除草、修葺围栏，
或是请专业人士，或是自己亲自亲为。
如此比较，其实花费也差不多。
再来进一步说下投资回报率：市区公寓的出租率高，需求高，空置率低；
郊区的房子面积大，租金高，但是回报率却较低。
在澳洲，通常主要租房的人群包括有留学生，新移民，及单身白领这些人。
所以市区的公寓通常可选择购物便利、交通发达的商业区或学校附近。
郊区的别墅，也应考虑尽量购置在学校、购物中心附近、且交通便利的位置，这样可保证出租的需求量。
作为初始投资者，在资金有限的情况下，
可以优先考虑先投资公寓，成本较低，回报也颇为丰厚。
其实通过一系列的比较不难发现，公寓或别墅的选择还是要因人而异，
每个人对于自住或投资房产的喜好相去甚远。
在咨询了专业房产顾问的同时，完全可以按自己的喜好购买到心仪的住房。
对于澳洲房产投资，每个人具有各自的经验和知识，都有着不同的风险偏好，
而第一次购屋对于房产投资新手是很关键的，因为这是建立更大的投资组合的第一步。
没有经验的投资者可能会犯更多的错误，
所以，以下的投资策略不太适合小资本、及专业知识缺乏者，首次投资者需要小心。
第一，别投资在矿业或单一经济类边远城镇。
矿业城镇甚至能使最精明的投资者受挫，房地产圈外人士都知道矿业城镇的反复无常。
这些城镇很有吸引力，经常被冠以“热点”称号。
矿业城镇为什么会让房地产投资者疯狂？
这些投资者中很多人根本无钱可亏，或用自己的住房作为赌博的资产，完全无视购买矿业城镇房产的危险因素。
我认为，投资在一个完全基于单一行业的小镇所带的风险，高于购买拥有多元化产业的城镇的房产。
因为一个最初可能与该行业并无关联的事件，
比如另一个全球经济危机，或来自中国的资源需求的减少等，最终可能发展为相当大的负面影响，形成真正的风险。
第二，避免旧屋整修、翻新和土地分割的小型开发。
虽然一些新手可能有能力进行这样的大工程，
但大部分人都不具备此背景或经验，
在没有实质性的帮助下，不能成功完成整修翻新，更谈不上分割土地自己开发了。
那不仅需要大量的前期成本，而且整修和开发工作可能需要很长的时间。
如果是要装修，买房新手最好考虑在投入较大及昂贵的整修房子之前，
最好先装修下自己的自住房试试整个过程，再尝试些较小的房子，如老年房、隔断或装饰等。
第三，就是联合购屋的风险。
与朋友或家庭成员联合购屋，可以以较少的前期资本更快进入市场。
但是，联合投资购买房产也带来了新的风险。
如果情况发生变化，一方想要卖房，但其他各方希望持有房产时怎么办？
谁负责怎样的还贷额？
如果拖欠贷款会发生什么事？
虽然免去了前期的一些财政责任，但也可能会发现自己失去资产控制权而带来了烦恼。
应确保每个人明确自己的责任、应该协助的费用及房产维护需要，并备有良好的矛盾处理方案。
要做好这些工作，需要有律师起草合资伙伴之间的协议，
在投资前明确各方责任、费用、实现资本收益时的处理方法等。
把握机遇，拒绝贪婪！我在这里祝所有投资者都能理性思考，您的明天才会更美好！
希望我们的经验能在这一充满机遇的房产市场上助您一臂之力。
想要对Ironfish和地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系，
您可以拨打电话0430883028，了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。
作者: herewillbe 时间: 5-4-2015 09:38
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