澳洲进入房地产衰退，拍卖市场冷清，市场复苏前景不明!

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据《9news》8月11日报道，澳大利亚的主要房产市场已经陷入"房地产衰退"，即便澳大利亚储备银行（RBA）预计维持利率不变，也不足以让市场重新回暖。

房贷持有者都在期盼，通胀数据好于预期、房价有所回落，RBA在周二不会再度加息。



各大银行与市场观察人士大多预测，现金利率将维持在4.35%。但房地产行业从业者对利率、通胀以及联邦政府税收改革给楼市带来的影响愈发持悲观态度。

Price Buyers Agents创始人Glenn Price于周一上午向关注者发布一份提示，称"我们正处于房地产衰退之中"，并指出已有多个月份房产拍卖会流拍率超过60%。

这位常驻昆州东南部的房产代理写道："这个周末，我走访了七套房产，价位全部在95万至110万澳元之间。放在过去，这个价位的房源会吸引大批买家排队。"

"其中超过半数房源，现场只有我一个意向买家。只有我和房产中介站在那里，现场冷清得仿佛只有风卷着杂草尘土。这不叫市场放缓，这叫市场近乎停滞。"

Cotality的数据显示，全国房产拍卖成交率连续数周低于50%，该指标通常被视作房价即将下跌的先行信号。自6月7日结束的那一周起，布里斯班与黄金海岸的拍卖成交率已经跌破40%。



布里斯班上周临时统计数据小幅回升至38.1%，全国成交率回升至55.1%，但Price并未看到市场能够持续复苏的迹象。

Price坦言，"房地产衰退"并不是官方认定的统计指标。从事买方代理五六年以来，他从未见过如此局面。

他表示，按照以往，自己的客户中有相当一部分是首次购房者，联邦政府出台的负扣税与资本利得税改革本是为了帮助这部分群体踏入房产市场，但如今他手上已经没有这类客户。

他认为，高昂的生活成本与利率，让自住买家即便面对房价下跌也不敢入场；购房者最主要的顾虑，就是房价继续下跌后陷入负资产。

他在接受采访时表示："很明显，通胀居高不下，利率维持高位，投资者纷纷撤出市场，拍卖成交率持续走低。除此之外还有伊朗局势，未来会不会再爆发新一轮疫情？"

楼市又迎来一项下行信号，Westpac于周一公布，住房贷款申请量最高下滑20%，并预测未来两年投资者房贷需求将减半。

Cotality的数据显示，澳大利亚五大首府城市加上黄金海岸的房价，较上一季度下跌2.7%，跌幅主要集中在悉尼和墨尔本。



悉尼房价比去年同期下跌2.6%，墨尔本下跌3.3%；而布里斯班、黄金海岸房价依旧比去年同期高出13%，珀斯上涨20%，阿德上涨10.4%。

围绕房价下跌的成因，政界争论不断：究竟多大程度归咎于工党颇具争议的房地产税改革，包括废除负扣税、取消部分资本利得税减免；又有多大程度是利率、通胀等外部因素造成。

即便如此，Price担忧，RBA希望抑制通胀同时避免经济衰退（经济衰退一般定义为连续两个季度经济负增长）的这条狭窄路径，就如同"试图在居民区私人车道上降落一架大型喷气式客机"，难度极高。

经过两天会议之后，RBA将于周二下午2点30分公布利率决议，当局希望实际局面不会如此进退维谷。

Bullock在上月末提醒，如有必要，董事会愿意在本次会议上加息。但在今年三次加息之后，目前所有信号都指向维持利率不变。

Finder针对38位经济学家开展调查，其中35位认为现金利率将继续保持不变；澳大利亚证券交易所的RBA利率追踪工具给出100%概率，预测利率不会变动。



但近半数受访专家承认，2026年底之前，利率至少还有一次上调的可能性。

6月核心通胀率从4.0%回落至3.8%，表现优于经济学家预期。受此影响，AMP与Westpac推翻8月加息的预判，市场也随之改变观点。

《The Motley Fool》首席投资官Scott Phillips于周一表示："市场几乎一边倒地预期利率维持不变。当然，这个结果并非板上钉钉，但所有人都在拭目以待。"

但房地产估值咨询机构Herron Todd White在上月末发出警示，房贷持有者还不能就此松一口气。

Kusher表示："今年前三次会议，现金利率已经累计上调三次，每次25个基点。"

"但通胀压力仍然存在，我们绝不能排除未来数月再度加息的可能性，最早有可能在下一次会议就落地。"

图文来源：9news
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