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各位朋友，大家好！
随着病例存量和新增病例数的整体稳步下降，新冠疫情在澳洲已经呈现出好转的态势，如今媒体上沸沸扬扬报道的也都是“何时解封”的话题。不过，疫情对于全球经济的广泛影响仍然存在，在澳洲人格外关心的房产市场上，这种影响也莫不例外。
目前，许多声音都在热烈讨论疫情之下的房产市场走势究竟如何，而许多自住业主或者投资者，看到或听说周围有人降价出手了房子，一时之间也难免惴惴不安，不知道自己的资产会不会跟着受到影响。
在讨论房产价值的时候，一个绕不过去的话题就房产市场的基本面。
那么，澳洲房市的基本面到底如何？
根据澳洲房产权威机构CoreLogic截至4月30日的最新数据，全澳房价在4月份小幅上扬0.3%，其中悉尼、墨尔本、布里斯班和阿德莱德均录得上涨——在疫情期间、禁令最严的一个月中，澳洲房产市场整体依然稳中有升，可谓令人印象深刻。
在此之前， 2020年3月，也就是疫情开始正式显现出影响之前，澳洲除霍巴特外的全部首府城市都录得了10年来同比最为强劲的房价年增长率回升，其中悉尼年增长率为13%，墨尔本12%，布里斯班3.1%，阿德莱德、珀斯、首领地和达尔文也均有强势回涨。
不难看出，澳洲房产市场基本面非常蓬勃稳健，有着极强的抗压能力。这也是所有澳洲房产共同享有的宏观背景。
当然，比起澳洲市场的全景来，业主往往更关心的是自己手中的资产，那么，回到开头的那个问题：如果我的邻居在疫情之下把房子降价出手了，我的房子也会跟着贬值吗？
要回答这个问题，就要先明白，到底什么是价值（value）? 当我们谈价值时，我们在谈些什么？
根据国际估计协会（InternationalValuation Standards Council）和澳洲税务局（ATO）等权威机构，价值的一般定义是：
“在经过适当的市场营销(proper marketing)后，双方当事人在知情、谨慎和不受胁迫的情况下，在公平交易中，自愿的买方(a willing buyer)和自愿的卖方(a willing seller)在估价之日所交易资产的估计金额。”
这里有三个决定价值的重要元素：适当的市场营销、自愿的买方和自愿的卖方。
首先，我们现在有适当的市场营销吗？
在公开看房被限制或取消的这段时间，在房产市场上，适当的营销是不存在的——尤其是在二手房市场，没什么比实际去看房更重要的事情了。
其次，我们现在有多少自愿的买方？
如图所示，在当场公开拍卖被取消后，3月最后一周的拍卖清盘率出现了5年来同比最低值，清盘率仅为37.3%。
极低的清盘率说明，面对看房和拍卖的种种限制、面对疫情这一不确定因素，消费者对于短期内的市场没有信心，因此也不会做出购买决策，换言之——市场上并没有多少自愿的买方。
最后，我们有多少自愿的卖方？
2020年3月，有50.2%的拍卖被卖家撤回。
对澳洲房产市场有了解的人，可能还对19年联邦大选前市场上那段胶着观望的时期印象深刻，当时出于对可能的负扣税和资本利得税改革的担忧，市场上的交易量非常低迷——但即便是当时，拍卖撤回率也仅为20%左右，而在疫情之下，这一数字赫然攀升到了50%以上。
再来看挂牌待售的房源数量。根据经验来说，每年的11月、12月到1月期间，由于圣诞新年假期的原因，待售房源会显著减少。但除了这个传统淡季之外，2020年（下图橙色线条）的3月见证了5年来房源最大幅度的骤减。
大量被撤回的拍卖、大幅减少的待售房源，这一切都说明，绝大部分卖家并没有走到“必须要卖”的那一步，当市场上充满不确定性时，他们所做的是：默默拿回自己本来待售的房产，继续持有观望。也就是说，市场上也没有多少自愿的卖方。
没有适当的市场营销、缺少自愿的买方，也缺少自愿的卖方——定义价值的三个因素都不过硬，因此，现在市场上产生的交易数字，很难真正反映房产的价值。
在接下来的数月中，很不幸的是，我们可能会看到某些卖家不得不出手房产，可能是疫情影响，也可能是比如离婚等家庭变故的原因；在买家这一边，可能也有一部分精明的小房换大房买家在这个时期出手换房，因为现在的小房虽然会售价低一些，但以较低价格买入更大别墅所“赚到”的很可能超过这部分“损失”。
对于不得不出手卖房的人来说，现在在市场上拿到的价格并不一定能反映其资产的真实价值——因为他们既不能进行正常的市场宣传，也找不到太多的意向买家。所以说，就算你的隔壁邻居把房子打折出手了，他的卖价很大程度上并不能决定你的房产的真正价值。
只有当我们看到意向买家重回市场、房产宣传正常展开，那才是能决定一处房产真正价值的时候。
正确区分“价格”和“价值”
现在，有些州已经放松了看房的规定，接下来的数月期间，随着人们对自己的就业更有安全感，以及城市渐渐解封、生活慢慢重回正轨，预计会有更多意向买家重回市场。
股神巴菲特有一句一针见血的名言：“价格是你付出的，价值才是你得到的。”
澳洲的房产投资者应该保持冷静清晰的头脑，不要因为周围有人降级出售房产而感到恐慌——这只是市场上缺乏买家所出现的短暂窗口期，这个窗口期终会结束，资产的真正价值到那时才会明晰。
我们Ironfish亚太集团的房产项目总监Will Mitchell对此评论道：
“澳洲房产投资者在接下来的数月中应该保持冷静。如今市场已经显现出了不可思议的回弹，但即使接下来的数月期间房产价格下降，投资者也应理性对待，充分意识到这是特殊时期带来的特殊情况。”
“现在的情况和19年初联邦大选前的市场疲软非常类似，都是由于意向买家转为观望态度所造成的。现在，买家再次进入观望期，预计这种观望情绪会持续到经济领域显现出更多确定性，以及更重要的是——人们对自己的就业更有安全感。一旦市场信心回归，买家就会重回市场，我们将看到更加正常的市场环境。”
在Ironfish，我们拥有一支专职研究团队，他们密切监测各项市场指标，从全澳50多家权威机构获取大数据，并用十余年业界一线经验加以解读分析，为澳洲房产投资者提供实用易懂的投资教学。
Ironfish研究团队在疫情期间持续关注其对于房产市场和整体经济的影响，并为投资者带来高质量的资讯。如果您有任何疑问，欢迎您随时联系我，我们始终与您站在一起。想要对地产投资有更多了解的朋友，欢迎与我联系，您可以拨打电话0430 883 028，了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。
作/编者简介： Daniel - Ironfish 资深房产投资策略顾问 - 毕业于阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向） - 精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向 - 敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点 - 善于投资系统风险控制和资产管理 - 资深市场经理背景
手机：0430 883 028 办公室电话：08 81109888 (免责声明：本文章仅代表个人对于投资的经验,观点和理解，他人或媒体不得转载.违者必追究其法律责任)
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