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  • [Ironfish房产投资专栏] Daniel 说投资 365 你真的买不起房吗?

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    innkou 发表于 8-11-2019 10:59:22
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    各位朋友,大家好!

    在近期的工作中,我听我们Ironfish集团总裁Joseph说了这样一个故事、以及他得出的置业哲理,今天分享给大家。

    Joseph
    很多年前的一个下午,我和我当时的邻居Peter坐在一起喝咖啡。当我们聊到买房的话题时,Peter对他的两个儿子说:“等你们俩长大的时候,你们肯定在悉尼买不起房子。”

    我当时非常震惊——这两个孩子才十来岁,人生才刚刚开始,哪里谈得上“不可能”?

    前不久,我恰巧遇到了这两个孩子中的弟弟。如今的他,完全没有像他的父亲“预言”的那样买不起房,相反,他不仅仅在悉尼买了房,更成为了一位名下拥有9套房产的资深投资者。这些年间,他不断学习投资知识、努力提高收入,并在上一波市场周期中采取了颇为激进大胆的策略,最终拥有了现在的成果。

    可能性思维”是一切的基石。如果这个孩子相信了父亲当年的判断,认定自己这辈子和房产无缘,那就根本不会去了解房产投资,也更不会拥有今天这样傲人的资产。

    在澳洲房价不断攀升的今天,很多人都和当年的Peter一样,认为房子只会越来越难以企及:“房价涨成这样,我怎么可能买得起房子?”但在我看来,你真正应该思考的问题是:“我现在可能暂时买不起房子,那么,我应该怎么做,才能买得起一套甚至好几套房子?”

    1 你可以攒出更多钱
    你的收入不在于你能挣多少钱,而在于你能存下来多少钱。我当年刚来澳洲的时候,读到了《巴比伦最富有的人》(The Richest Man in Babylon)这本书。

    虽然以我当时的处境,还不能完全理解书中的财富理论,但书中有一句话我牢牢记到了现在,并始终用它来教育我的孩子:“你应该把自己收入的10%存起来。”

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    《巴比伦最富有的人TheRichest Man in Babylon》

    人的花销是可以非常灵活的,你能轻轻松松花掉自己收入的120%,同样也能只靠收入的80%好好生活。如果你选择做“月光族”,那无异于每天努力工作赚钱,结果挣到的辛苦钱却全都拱手送给了别人。

    我给年轻人的建议是:你应该把自己每月收入的10%-20%直接转入定期存款账户,虽然这样做拿不到多少利息,但是可以强迫自己形成储蓄的习惯,而不会随心所欲地冲动消费。

    2 你可以想办法提高收入
    中国自古讲究“开源节流”,财务上的节俭自律固然重要,但一味埋头“节流”并不可取,更重要的是“开源”。

    许多人往往有一个误解,认为公司是按照一个员工的工作时间来支付薪水的,但实际上,一个人的工资多少,更多的是取决于他能为公司带来多少价值。我认识的所有的成功企业家,都非常愿意为那些能给企业带来更多价值的人才支付更高的薪水。

    所以,如果你觉得自己的收入不够,不妨先反思一下自己的现状,再想想自己希望到达什么样的高度、以及自己应该为公司带来什么样的价值才能达到这样的高度,带着这样的目标,积极主动地去工作,最终实现自我价值的提升。

    3 你可以先买投资房
    在我早年刚开始学习房产投资的时候,我的导师尽管已经拥有了相当可观的投资房产组合,但仍然在悉尼东区租房居住。他告诉我:“最重要的不是你自住房有多贵,而是你在自住房之外有多少资产”——对于那些认为自己“买不起房”的年轻人来说,也可以采取同样的思路。

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    假如说,你在悉尼暂时买不起自住房,那完全可以选择先在其他可负担性更好的城市、地区投资。纵观全澳,各地的房产市场上都蕴藏着不同的投资机遇:

    墨尔本内城区的公寓是性价比极高的“价值洼地”;从历史经验来看,布里斯班黄金海岸即将进入上涨周期;阿德莱德始终处于稳定健康的增长中;而在2006年时可负担性曾一路追平悉尼的珀斯,现在正在经历价格回调,并不断释放出积极的市场信号。

    作为事业刚刚起步的年轻人,你的现金流可能很难负担得起自住房,但如果你通过投资的方式进入房市,你会发现,租客所付的租金和税务局的退税都在帮助你更轻松地持有这套房产,而当你带着这套投资房产进入人生的下一阶段时,也会感觉更加从容宽裕。

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    由Ironfish集团下属Starfish发展置业开发的Port Adelaide滨水别墅区Dock One 是理想的投资选择
    位于价值洼地 其海港旅游区还适合Airbnb出租获取高额回报

    我最近读到了一篇悉尼大学的最新研究报告,这份报告指出,在过去,澳洲人的社会地位是由他们的工作和收入所决定的,但现在,这个划分标准已经变成了一个人名下所拥有的资产。在当今的澳洲社会中,根据名下资产的多少,人们的社会地位被分为五类:

    最高的是“投资者(investor)”,他们名下所拥有的房产等投资组合可以让他们不需工作也能过上很好的生活;

    第二高的是有房无贷人士;

    第三高的是有房有贷人士;

    最低的两类则被称为“流失者(churners)”,分别是名下无房的租房者,以及无家可归的人。

    不知不觉间,房产在澳洲社会中扮演着愈发重要的角色,以至于有房人士和无房人士已经分化为了完全不同的阶级,并引起了学术界的关注。而随着澳洲人口不断增长、对住宅的需求不断增高,这一现象必然将愈演愈烈。

    不过,幸运的是,我们身在澳洲,银行可以为购房者提供高至80%的贷款,这是比其他投资都更易使用的资本杠杆,也使得澳洲人比许多其他国家的人都更容易置业——但前提是,你要用正确的方式置业,而不要陷入误区。下面,我来说下首次置业者常见的三个误区:

    误区1 - 你可能没有做好买自住房的准备
    在我的经验中,很多人在买第一处自住房的时候,往往并没有真正准备好。他们中的很多人,要么是为了拿政府的首次置业补贴,要么是因为同龄人都在买房而倍感压力,却往往忽略了自己的真实情况。

    不同于有房租收入的投资房贷,对于绝大多数人来说,自住房贷是人生中第一笔真正意义上的重大债务,在准备不充分的情况下,按揭还款会影响人们的心态和思维方式。

    假设你并不喜欢自己现在的工作,正在计划跳槽;又或者你很有可能在未来几年内接到来自别的城市甚至别的国家的工作机会,但如果你在这样的时候背上了贷款,那么当这些积极的转折点到来之时,你很可能迫于财政压力而不敢做出更顺从自己心意的选择。

    这就是为什么现在很多年轻人选择做rentvestor(租房投资者)的原因,在尽早跻身有房一族的同时,仍然能享受生活中随时进退的自由。

    误区2 - 认为首次置业就是自己一生的梦想居所
    媒体常常大肆渲染“买房”这件事,把它说成是“一个人一生中最大的一笔交易”,这种极端戏剧化的描写难免让许多首次置业者对于买房这件事太过感情用事,想要“一步到位”,买到一套处处都满意的完美房产,并在这里度过人生的春夏秋冬。

    但实际上,首先,并不存在“完美”的房子,不管什么样的房子,都难免有这样那样的不合心意之处;其次,并没有多少人会在自己买的第一处房产里过一辈子,根据我们的经验来说,大多数人在7-10年之后都会再换一次房子。

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    由Ironfish集团下属Starfish发展置业开发的Adelaide东区双学区Hamilton Hill
    稀有3层城市+公园双景别墅上市发售

    因此,对于首次置业买家来说,最重要的两点是:

    一、列出你最核心的几点需求,只要满足这些需求的房子就都应该纳入考虑范围;

    二、你不会永远住在一个地方,要买的房子只要满足你眼下阶段的生活需求即可,不要过度考虑未来。

    举个例子,我当年刚到悉尼时,对于自己的第一套房子,只列出了三点需求:一、干净整洁,因为我没有精力重新装修;二、价格在我的预算之内;三、方便到达我妻子上班的地方,因为我们当时只有一辆车。

    列出这三个需求之后,我很快就买到了满足全部条件的房子,而这之后的三年,随着家庭情况的变化,我们又搬进了新的房子。

    误区3 - 认为打折的才是最好的
    很多首次置业者往往被眼前的小利所吸引,而看不到整体大局,可谓“一叶障目,不见森林”。很多人本已找到了满足自己条件的房子,但却最终又会为了其他卖家所提供的一些所谓的折扣和优惠,而转向自己本来没有那么喜欢的区域或项目。

    折扣往往只是商家的噱头,许多卖家为了招揽客户,在自己的本来的利润之上虚加一层,然后再将这部分“打折”,让你以为自己“捡了便宜”。但其实,即便是你的自住房,你也应该关注它的增值潜力 —— 当你升级住房时,现有住房如果有了可观的资本增值,无疑能让你在市场上处于更具优势的地位。

    因此,比起打折、返现、或者送家具家电之类的小利,你更应该在意的是区域、供需、房产品质等本质因素。

    我真诚地建议,不论你是打算购买自己的第一套自住房还是投资房,都应该先去找专业人士认真地谈一谈,与他们详细地讨论你的事业前景、家庭计划,并请他们为你理清需求、检查财务,做出推荐——在生活中,我们学习乐器、学习运动,都要请老师、请教练,买房也绝非例外,有一名导师、有一支优秀的专业服务团队,无疑能让你少走弯路,早日达成自己的目标。

    美国学者Thomas C. Corely花费五年的时间跟踪研究了233名富翁,其中177名都是白手起家的“富一代”。他发现,这些人致富的路径不外乎四种:

    1. 攒钱投资型(saver-investor)
    这类人会把收入的20%甚至更多攒下来,并用这笔积蓄进行投资。用这样的方法,平均要花费32年才能累积出约$500万澳元的财富。

    2. 公司高管型(big company senior executive)
    这类人在大公司服务多年,最终被擢升至高管阶层,成为“金领”,赚取高薪、股票及分红。但问题是,不是每个人都能在同一家公司工作多年,也不是每家公司都能功成名就。

    3. 顶尖专家型(virtuoso)
    这类人通过在某个专业领域成为一流专家而积累起可观财富,如著名外科手术医生、大律师等。然而,并不是每个人都能在专业学习和实践方面投入如此巨大的财力与精力。

    4. 梦想家/企业家(dreamer-entrepreneur)
    这类人通过不懈追梦,最终获得事业上的成功。他们可能是企业家、可能是发明家、也有可能是音乐家、演员或艺术家等等。他们的共同点是不怕失败、愈挫愈勇,最终成功实现自己的梦想。

    不论采取那一条道路,通往财富的旅途都是大多数人望尘莫及的,充满着艰辛与困难。但通过十余年的一线业界经验、通过无数客户的成功案例,我们切实地看到:澳洲房产确实是一条最适合绝大多数家庭积累财富的道路。澳洲的房产有着100年以上的完善市场记录、增值表现始终稳健、具有长期的稀缺性,并且易于使用杠杆,风险相对较低,是非常理想的优质资产。

    Ironfish亚太集团成立的初心,正是为了把这样的优质资产带进千家万户—— 我们通过带来科学透明的房产市场信息、通过最大限度地简化房产购买的流程,从而帮助更多的澳洲家庭拥有房产、并建立起有效的投资组合。我们坚信,只要有正确的心态、科学的方法、专业的支持服务,每个人都能买得起房——甚至不止一套,而是一个包含4-10套房产的投资组合。

    祝各位都能早日达成自己的房产目标!
    - Joseph Chou, Ironfish CEO

    我们在全澳各大首府城市定期举行关于财富教育与投资理念的教学活动,旨在帮助更多澳洲家庭实现财务健康,享受幸福生活。欢迎随时联系我,您可以拨打电话0430 883 028了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。

    祝 周末愉快!


    作/编者简介: Daniel
    -   Ironfish 资深房产投资策略顾问
    -   毕业于阿德莱得大学MBA(工商管理硕士/战略投资和市场导向)
    -   精于战略投资分析与规划,以优化资产组合为导向
    -   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点
    -   善于投资系统风险控制和资产管理
    -   资深市场经理背景

    手机:0430 883 028 办公室电话:08 8110 9888
    (免责声明:本文章仅代表个人对于投资的经验,观点和理解,他人或媒体不得转载.违者必追究其法律责任)
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