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  • [Ironfish房产投资专栏] Daniel 说房产367 - 在澳洲,到底该不该买期房?

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    innkou 发表于 22-11-2019 14:23:52
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    各位朋友,大家好!

    在澳洲的房产市场上,二手房始终牢牢占据着主要的份额。在周六的拍卖市场上,那些房龄高达70、80年,甚至超过100年的房子,可谓屡见不鲜。诚然,饱经风霜的老house有着自己的种种优点,闲暇时间在家修葺升级房子,也是传统的澳式生活情趣,但随着时代的更迭、社会结构的改变,以及人们思想观念的转换,越来越多的自住买家和投资者,开始把目光放在另一种形式的房产购买上:期房(off the plan)。

    提到期房,你最先想到的是什么?是广告上流光溢彩的渲染图、中介递来的印刷精美的画册,还是媒体引人眼球的负面标题、和道听途说的糟糕体验?今天,我将综合客观地介绍澳洲期房的优点和缺点,从而还原澳洲期房的真实情况,帮助买家做出真正适合自己的明智判断。

    期房的优点
    1.先入市,后攒钱
    在澳洲,所有的房产交易都需要买家在交付(settle,也称交割)的时候付清首付款。如果你购买二手房,那么从决定购买到交付通常只有短短数周时间,这也就意味着,二手房买家在看房的时候,手头就必须就要有20%首付的全款。

    而对于期房公寓和连体别墅买家来讲,你所购买的房子在完工后才会进入交付阶段,当你决定购买时,你只需支付10%甚至更少的首付,就能先锁定这套房子。随后,你可以利用住宅的施工期来继续积蓄或筹措首付的余款——先入市,后攒钱,这是许多Ironfish投资者亲测有效的策略。

    2.价格更优惠
    澳洲许多州政府对于期房和新房的买家都有相当可观的印花税减免或返现政策。比如:在新州、维州、昆州,以及我们南澳州,根据目前的政策,符合条件的新房首置买家最高可以获得$10,000-15,000澳元的政府补贴及不同程度的印花税减免;又如,西澳最新出台的奖励政策可以让新房买家获得最高$50,000澳元的印花税退税。

    如果你是符合这些奖励性政策条件的买家,选择期房无疑会让你节省一大笔开销。

    此外,期房的开发商在销售时——尤其是一期销售时,往往会希望在开工前争取到尽可能多的销售。为了能达到这一目标,开发商经常提供各种各样的优惠措施,比如赠送家电或装修升级等。对于自住买家来说,这当然是真金白银的优惠;对于投资者来说,这也有助于提升物业对于租客的吸引力和在租赁市场上的竞争力。

    3.充分享受折旧退税
    回头看看数十年前的房价,再看看今天的房价,相信大多数在澳洲的人都会同意:房产投资,以长期持有为上策。

    “持有”两个字说来简单,但具体到日复一日的实际房产投资过程中,就需要投资者进行合理、妥善的现金流管理。而全新房产所带来的折旧退税,则能够极大程度地帮助投资者优化现金流,降低持有难度。

    什么是折旧退税?
    任何建筑,以及建筑中的家具、装修等等,都会随着时间的推移而磨损、老化,而澳洲的法规,则允许人们在其投资房中,将这种磨损老化当作“损失”来申请退税。根据税务折旧事务所BMT的数据,在2017-18财年度,房产投资者首次全财年折旧抵税额度平均高达$8,212澳元。

    一般来说,全新房产前10-20年能提供可观的折旧幅度,而像澳洲常见的40、50年房龄的老房子则几乎“无旧可折”(相反还可能因为老化而面临种种高昂的维修养护费用)——因此,从投资者管理现金流的角度来说,购买全新房产可以有效地降低持有压力。

    (详情请参阅我2019-7-5第347专栏 - 房产折旧抵税到底是怎么一回事?)

    4.更多选择
    对于房产买家来说,在二手房中找到自己心仪的那一套,就像抽彩票一样,是件非常讲究运气的事情。在备受追捧的地段,优秀的房产可能被持有长达数十年,即使其中有一些进入市场,也很难同时拥有你所喜欢的朝向、户型和装修风格等等。

    但当一个期房项目开放销售时,买家在这一地段就立刻拥有了充足的选择,你可以在项目中选择自己喜欢的楼层、景观、户型配置、朝向、乃至装修配色等等。

    5.吸引高端租客
    假设你是一名租客,面前摆着类似地段的一套老房子,和一套有着现代化户型、最新型电器、以及崭新墙壁与地面的新房子,你会更多地考虑哪一套?你会不会愿意为后者多付一点租金?

    对于投资者来说,崭新时尚的房产对于高端租客的吸引力,直接意味着更多的租金收入和更低的空租可能性,这对于投资回报来说可谓至关重要。

    期房的潜在不足
    1.不确定性
    当你购买期房时,你所购买的是还没有建成的住宅。因此,这个过程中含有一定程度的不确定性。对于绝大多数买家来讲,这一不确定性的最主要部分来自于开发商的资质、以及其融资施工的能力。

    买家需要意识到,任何公司都能制作出惊艳的项目效果渲染图,但并不是所有的开发商都能交付出同样惊艳的成品。

    应对这种不确定性最好的方法,是寻求专业团队的帮助。具有深厚业内经验的团队可以对期房项目做出高水准的尽职调查,为你深查开发商和建筑商的资质、体量和业界名声,追溯他们的过往记录,并帮助你理解开发商所提供的合同,让你了解到合同中赋予了你哪些权利,对方又保留了进行哪些调整的可能性。

    2.可能的房产变化
    在施工过程中,基于你所签署的合同条款,开发商可能有权将一些建材或电器更换为品质相近的同类产品,或者对于户型做出微调等。

    对于这种可能发生的变化,最佳对策是:一,挑选享有美誉的开发商;二、聘请一名敬业、专业的优秀过户律师,请他为你仔细确认合同,并争取更多确定性。

    3.为可能的估价下降做好准备
    这一点其实并不局限于期房,对于二手房也同样适用:只要你需要贷款买房,银行就需要对你所购买的房产进行估价,而只要银行进行估价,就存在估价低于购买价的可能性。

    因此,在购买房产之前,买家应该做到对自己要买的区域“心里有数”,知道自己的购买价格是否与当地的市场价格同步;同时,买家也应该意识到,银行的估价并不是权威的“宣判”,而只是一种“意见”,不同的估价师很可能会对同样的房产估出不同的价格。

    同时,我们建议所有房产买家都在财政上保有一定缓冲空间,以防可能的估价下降。

    一说到期房,许多人就会直接把这个概念和公寓联系起来。但实际上,任何还未建成的待售房屋,都被称为期房——包括联排别墅和独栋别墅(土地+建房套餐)。

    任何房子在建成之前都是“期房”,“off the plan”只是一个房产从蓝图变为现实的必经阶段。和世界上任何一种事物一样,期房有自己独特的优点,也有着可能的不足之处。

    在Ironfish亚太集团,我们致力于帮助投资者最大化地利用期房的优点、并控制其潜在不足之处可能带来的影响。我们有一支内部专属研究团队,对房产项目本身及其开发商与建筑商进行严苛的尽职调查,最终拒绝市面上绝大部分项目,只将真正的精品推荐给我们的投资者。我们为投资者推荐的诸多项目屡获全澳业界顶级大奖,拥有一流的品质,这也足以证明我们挑选项目时的独到眼光。

    期房.jpg
    Ironfish推荐的项目之一:
    荣获昆州及全澳11项UDIA及AIA大奖的Oxley+Stirling

    我们Ironfish致力于帮助投资者在全澳范围内进行房产战略布局,提供VIP房产投资机会。我们的组合投资理念,更是已经帮助了数千个澳洲家庭,建立了自己的房产投资组合。能够为这些家庭未来的财富之路锦上添花,是我们不变的使命。欢迎与我联系,您可以拨打电话0430 883 028,了解我分享的最新澳洲房产信息和生活资讯。

    作/编者简介: Daniel
    -   Ironfish 资深房产投资策略顾问
    -   毕业于阿德莱得大学MBA(工商管理硕士/战略投资和市场导向)
    -   精于战略投资分析与规划,以优化资产组合为导向
    -   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点
    -   善于投资系统风险控制和资产管理
    -   资深市场经理背景

    手机:0430 883 028 办公室电话:08 8110 9888
    (免责声明:本文章仅代表个人对于投资的经验,观点和理解,他人或媒体不得转载.违者必追究其法律责任)
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