Daniel 说投资 320 “澳洲别墅诞生论”告诉你，在公寓和别墅之间，该如何选择？

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各位朋友，大家好！

澳大利亚人天性乐观，别墅建筑风格具有明显的外向兼容特征。澳大利亚虽然仅有短短的200多年的建筑发展史，但是自19世纪以来大部分的建筑风格都能在这里找到。通过对多元文化的兼容并蓄，澳大利亚的别墅建筑形成了自身的特色，因此澳洲本土人对别墅的喜爱也是根深蒂固的。

从19世纪中期开始，澳大利亚的住宅建筑样式在吸收英式和美式建筑特点的基础之上，开始进化出多种不同的风格。今天，我就为大家揭晓几种极具澳洲特征并具代表性的别墅风格，带大家来一次短暂的穿越澳洲别墅之行。

昆士兰风格Queenslander（1840年代）

集中在澳洲昆士兰州、新南威尔士州北部。分为三部分，地下（木桩），房间（可以是两层）和屋顶。深插的木桩支撑房屋结构，使房子看上去像是悬在空中的一样，有效地对抗洪水、湿热和草虫。木制建造，多个长廊，波浪式铁皮屋顶。

维多利亚风格 VictorianTerrance（1860-1880）

维多利亚建筑是一个涵盖性术语，指的是在1840年到1901年之间，维多利亚女王统治时期出现的几种建筑风格。1840-1900是澳洲的一个移民潮。随着从英国过来的移民不断增多，市中心覆盖就业范围有限以及交通不发达的情况下，大多数工薪阶层的人选择居住在市中心3公里内的地方。Victorian Terrance就是建造出来满足工人阶级生活需要的产品。

在早期的住宅风格简洁而规整，装饰很少。这些住宅都是砖砌建筑，房顶呈斜尖型，由波状钢、瓷片或石板制成。典型的工人平房就是这种风格。

爱德华时代/联邦时代（1900-1915）

随着澳洲第一移民潮的结束，政局的稳定以及家庭人口的增多，越来越多的移民遇到相爱的人，有了家庭孩子后，对房子的需求就改变了。这时Federation house就出现了，当然取名Federation也是为了纪念澳洲联邦制的开始 。

Federation时代的建筑也被称为爱德华(Edwardian)风格它在很大程度上受到维多利亚时代以及Queen Anne时期（1895-1910）建筑风格的影响，房屋大多为独立或半独立式建筑，外部墙壁以红砖和木板居多，常常装有遮雨板，屋顶多为石板，三角屋檐，窗户往往是木框结构的，上面装饰有灯。

装饰风 ArtDeco

这一风格在当时是十分现代的，融合了多种不同的元素。这一风格的房屋是高艺术品位的代表，也是那个世纪的主旋律风格。因为这一风格的房屋往往用较为特殊的材料建成，这些房屋的建造费用很高，而且往往位于较大较为昂贵的地段。主要特征包括：讲究外墙的几何形状、砖或木板机构、双悬木窗、房顶从后一直倾斜到外墙等。

但是，问题来了，在澳洲到底要买公寓还是别墅呢？

不同的投资模式与租金收益

首先，看你要求的是房产本身的升值，还是要求租金的回报？如果看重房产本身升值的话，在同个区域内，别墅比公寓增值更快一些，因为别墅拥有不可复制的自然稀缺资源：土地。别墅涨价快，长期升值空间大。随着澳洲人口的迅速增长，对房产的需求也越来越大，并且随着市场开发，土地会越来越少。虽然澳洲的公寓和别墅都在涨价，但过去40年以来，公寓房平均每年增长6%-8%，而别墅的涨幅则达到10%-12%。别墅胜过公寓。

而公寓的位置和配套，决定了租金高于别墅。比如说，墨尔本公寓的租金年平均涨幅3.9%，而别墅只有3.3%。

公寓和别墅的受众人群不同

澳洲公寓市场绝大部分所面向的是在CBD上班的白领、精英、单身贵族以及大学附近的教职员工和学生，而别墅受其土地及建筑较大的缘故，往往分布在核心区以外的低密度地区，更多面向那些成熟的大家庭，澳洲大家庭的孩子普遍多，通常喜欢有一个大花园供小孩玩耍，由于公寓的实用性和空间的限制，相对满足不了这类需求。所以说无论是公寓还是别墅，对于不同的受众人群来说都是刚需，不存在“只能买别墅，不要碰公寓”这一说法。

管理费用也不同

如果买的是独栋别墅，无须缴纳物业管理费，但每家每户的业主有责任管理好自家的花园，需要定期除草，修葺围栏和维护泳池，可以请专业人士，或是自己亲力亲为。且可以享受完全自住来布置并修整自己的院落。

公寓会比别墅更容易打理，不需要自己整理花园，但是需要交纳物业管理费，但是住客可以享受到公寓内所提供的游泳池以及其他健身设施。

别墅根据预算选择土地和房屋大小，大小均可各有优势

相比于公寓，挑选别墅时更应该侧重于该区位成熟度，这是很多人容易忽略的。因为别墅所处的地理位置大都是近郊，所以社区的未来规划就显得很重要了，交通便利的便利程度以及配套的生活设施（学校，医院，购物中心，生活超市，公园等），这些都是值得参考的重要因素。

只要是社区成熟度高，市政规划完善的物业，即便离CBD稍远也是建议投资的。毕竟投资是与未来的博弈，而物业所处社区的完成度既是和未来需求的筹码。在未来，随着整个城市的发展趋于成熟，将不会再有太多的可开发空地，那些无论新旧的别墅在谈判桌上的讨价还价能力将是极强的，因此从这个意义上讲别墅长期增长也是理所应当的事。

Ironfish观点

随着近几年来澳洲社会经济文化的变迁，澳洲人的居住和生活方式也在发生着迅速地转变。以往人人要住大别墅的居住梦想，在澳洲，尤其是首府城市，已经向拥有自己的住房这一目标转化。Ironfish一直致力于以调研及市场研究为基础，发掘首府城市的优质房产投资机遇。近年来，别墅也已经成为了我们关注的重点。

不论是公寓还是别墅都具有其不可替代的投资价值，不存在哪种不能碰的问题。对于投资者而言，如果在合适的时机，又清楚自己的需求，那么就应积极理性的投资且长期持有澳洲房产，在澳洲拥有一块属于自己的土地，成为真正的“地主”，既有合理的租金收入，又有可观的房产土地增值，何乐而不为呢？

当然，无论是投资澳洲的公寓还是别墅，都离不开合同签约和房产过户这两大环节。Ironfish Adelaide将于12月1日周六下午2:30举办最新一届的MasterClass大师讲堂之“过户宝典”讲座，我们特邀特邀Athena资深过户师Rui为您剖析（中文）：过户师的作用和过户流程、如何看懂澳洲房地产购房合同、澳洲房产合同注意事项，以及如何避免合同猫腻。想要报名的朋友，请速拨打电话0430883 028，预定您的大师讲堂席位。

作/编者简介： Daniel

-   Ironfish 资深房产投资策略顾问

-   毕业于阿德莱得大学MBA（工商管理硕士/战略投资和市场导向）

-   精于战略投资分析与规划，以优化资产组合为导向

-   敏锐捕捉投资机会与把握市场行情热点

-   善于投资系统风险控制和资产管理

-   资深市场经理背景

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